Жители страны все реже меняют жилье вовсе не потому, что наконец нашли квартиру мечты. Переезд превратился в финансовую лотерею: старый договор еще удается оплачивать, новый — уже не всегда. На этом фоне Кельн разгоняет цены, а Берлин лишь ненадолго переводит дух.
Квартиросъемщики оказались участниками странной гонки, в которой города движутся с разной скоростью, но финиш для многих одинаков: семьи годами ютятся в тесноте, одинокие пожилые люди остаются в слишком просторном для них жилье, а новостройки улетают в ценовую стратосферу.
Ирония аренды
Рынок жилья больше не движется в едином ритме. Пока в Кёльне цены в объявлениях стремительно ползут вверх, Берлин впервые за долгое время показывает небольшое снижение. Разрыв в годовой динамике между двумя мегаполисами приблизился к семи процентным пунктам. Однако берлинский минус вовсе не означает, что столица превращается в рай для квартиросъемщиков. Рынок не выздоравливает — города лишь по–разному реагируют на одну и ту же хроническую болезнь: острый дефицит жилья.
По данным индекса GREIX Кильского института мировой экономики, во втором квартале 2026 года заявленные арендные цены в 37 городах и регионах Германии выросли в среднем на 3% по сравнению с 2025–м и на 0,8% по сравнению с предыдущим кварталом. Однако в реальном выражении годовой рост составил всего 0,3%, а квартальный показатель уже второй раз подряд ушел в минус.
Кёльнский форсаж
Главным ценовым спринтером стал Кёльн: плюс 6% за год. Следом идут Гамбург с 5,1% и Дюссельдорф с 4,1%. Мюнхен прибавил 3,7%, Франкфурт и Лейпциг — по 2,8%, Штутгарт — 1,3%. Берлин оказался единственным из крупнейших городов, где заявленные арендные ставки снизились, — на 0,8%.
Другие исследования приводят несколько отличающиеся цифры, но подтверждают ту же тенденцию. По расчетам Института немецкой экономики, в Кёльне аренда подорожала почти на 8%, а в Берлине — примерно на 1%. Расхождения объясняются различиями в методике и наборе анализируемых объявлений. На первый взгляд, у Кёльна есть основания для оптимизма. В 2025 году в городе сдано 4623 квартиры — лучший результат за десятилетие. Однако одновременно число разрешений на строительство сократилось примерно на пятую часть — до 2323. Город по–прежнему далек от собственной цели — 6000 новых квартир ежегодно.
Берлинская передышка
Столичное снижение тоже оказалось с подвохом. Уже по сравнению с первым кварталом 2026 года цены в Берлине вновь выросли на 0,6%. Одновременно среднее значение в новом берлинском Mietspiegel поднялось с 7,21 до 7,71 евро за квадратный метр. В домах, построенных после 2020 года, средняя ставка достигла 16,92 евро. Поэтому Берлин скорее получил короткую передышку после прежних резких скачков.
Одно из возможных объяснений — объем предложения. По оценке Института немецкой экономики, в целом по стране на рынок выходит почти на 12% меньше съемных квартир, чем в начале 2022 года. Берлин стал редким исключением: здесь объявлений оказалось больше, чем четыре года назад. Даже небольшое расширение выбора способно временно притормозить подорожание. Но объявлять это победой над жилищным кризисом явно преждевременно.
Рынок тем временем все заметнее утрачивает подвижность. Те, кому удалось сохранить относительно приемлемую плату, держатся за старые договоры обеими руками: после переезда новое жилье может обходиться на сотни евро в месяц дороже. Возникает замкнутый круг: меньше переездов — меньше предложений, меньше предложений — выше цена.
Операция «Новостройка»
Особенно наглядно кризис проявляется в сегменте новых домов. Согласно индексу GREIX, средняя ставка аренды квадратного метра в новостройке достигает 19 евро, тогда как в существующем жилом фонде — 13,90 евро. Разница составляет 37%. В Мюнхене новый квадратный метр стоит уже 27,10 евро, в Гамбурге — 21,50, в Штутгарте — 20,70. Строительство подорожало настолько, что выражение «доступная новостройка» все больше напоминает противоречие в терминах.
По общему уровню арендных ставок Мюнхен остается вне конкуренции — 23,70 евро за квадратный метр. Далее следуют Франкфурт с 17,80 евро, Гамбург с 16,50 и Штутгарт с 16,30. Кельн уже добрался до отметки 16 евро, Берлин — до 15,30, Дюссельдорф — до 14,90. Самым доступным среди восьми мегаполисов остается Лейпциг — 10,50 евро. Среднее значение по всем исследованным городам и регионам составляет 14,30 евро.
При этом высокий уровень цен и быстрый рост — далеко не одно и то же. Штутгарт дорожает сравнительно медленно, но все равно входит в число самых дорогих городов страны. Там, где исходная планка ниже, цены способны взлететь за считаные месяцы, стоит предложению начать сокращаться.
Разрешение без дома
Федеральная статистика на первый взгляд дает повод для осторожного оптимизма. В 2025 году в Германии разрешили строительство 238,5 тысячи квартир — на 10,8% больше, чем годом ранее. Но разрешение еще не означает, что на стройплощадке появился подъемный кран. В 2026 году отрасль ожидает ввода в эксплуатацию лишь немногим более 200 тысяч квартир. Между тем жилищный дефицит оценивается примерно в 1,4 млн квартир. Чтобы действительно начать сокращать этот разрыв, стране необходимо ежегодно строить около 400 тысяч квартир. Поэтому почти семь процентных пунктов между Кёльном и Берлином вовсе не доказывают, что один город провалил жилищную политику, а другой нашел спасительный рецепт. Это лишь разные проявления одного кризиса.
Германия пока не устраняет жилищный дефицит, а лишь пытается им управлять — медленно, дорого и с каждым годом все менее убедительно.
Об этом говорит Германия:
Германия — Пятнадцать мгновений до взрыва. Подростковое увлечение пиротехникой в Баварии обернулось обвинением в подготовке тяжкого преступления
Германия — До–ре–ми до суда. Когда шум, посетители и грязный подъезд превращаются в аргументы против домашней музыкальной школы
Германия — Платформа трезвости. После тысяч нападений Deutsche Bahn запрещает распитие алкоголя на вокзалах
Германия — Белый парус, черная хроника. Морской фестиваль начался для полиции с серии неприятных инцидентов
Германия — Уик–энд с запахом криминала. От Штутгарта до Дюссельдорфа: четыре истории, в которых еще предстоит отделить случайность от умысла
Германия — Помидор раздора. Празднование 1100–летия общины Бернау закончилось неожиданной атакой на баварского премьера
Германия — Поймай меня, если сможешь. Почему большинство запланированных депортаций проигрывается еще до аэропорта
Германия — Шенген, стой! Раз–два. Брюссель требует открыть границы, Берлин продолжает считать задержанных
Германия — Операция «Al dente». Итальянский мороженщик создал десерт на грани обеда и сладкого
Германия — Назад в будущее — через Lidl. Владелец торговой империи вкладывает миллиарды в немецкие серверы, университеты и прикладной искусственный интеллект
Германия — Седина в бороду — пенсия в карман. Миллионы беби–бумеров приближаются к выходу с рынка труда, а Берлин судорожно ищет способ задержать их на работе
Германия — Суррогатный скандал. Личное решение главы фракции ХДС/ХСС обернулось настоящим политическим кризисом