На фоне обсуждения будущего льготной ипотеки вице-премьер Марат Хуснуллин подчеркнул, что поддержка строительной отрасли должна оставаться сбалансированной — между бюджетными возможностями и социальной значимостью жилищного вопроса. Эксперты сходятся во мнении, что охлаждение спроса на новостройки из-за ужесточения кредитных условий и роста ставок может привести к сокращению числа новых проектов. Учитывая, что средний цикл строительства составляет два-три года, последствия нынешних решений будут ощущаться вплоть до конца десятилетия, в том числе и в Новосибирской области, где доля строительства в региональных доходах достигает пятой части.
Исполнительный директор АРИД Роман Берсон обратил внимание на то, что новосибирские застройщики уже сейчас вынуждены наращивать долговую нагрузку, что в условиях ограниченного рынка повышает риски обслуживания долга и снижает рентабельность проектов. Система эскроу-счетов и проектное финансирование, хотя и защищают интересы дольщиков, усиливают зависимость девелоперов от графиков продаж и требований банков. Резкое падение продаж, по его словам, может поставить под угрозу выполнение обязательств перед кредиторами и завершение проектов.
Берсон отметил, что рост долговой нагрузки ведёт к сужению маржи: увеличиваются расходы на обслуживание долга и стоимость капитала, снижается финансовый запас прочности и инвестиционная способность застройщиков. При этом мультипликативный эффект, о котором говорил Хуснуллин, означает, что каждый рубль, вложенный в строительство, генерирует около 1,6 рубля в смежных отраслях — производстве цемента, металлоконструкций, стекла, инженерных сетей и сферы услуг.
В моногородах, где градообразующие предприятия связаны со стройматериалами или оборудованием, остановка проектов мгновенно ведёт к сокращению рабочих мест и снижению налоговых отчислений в местные бюджеты. Для регионов, где доля строительства в доходах достигает пятой части, даже трёхпроцентное сокращение объёмов может потребовать корректировки расходных обязательств, в том числе по национальным проектам и инфраструктурным субсидиям.
По мнению эксперта, критически важно не отменять поддержку резко, а плавно трансформировать её, чтобы не допустить резкого ухудшения финансового положения застройщиков и недоисполнения обязательств перед кредиторами. Особую значимость в этой связи приобретает дорожная карта с учётом обратной связи от рынка. Берсон выделил несколько ключевых направлений: целевые меры по проектному финансированию при устойчивой ключевой ставке, развитие инфраструктурной ипотеки для регионов и продолжение мониторинга со стороны профильных ведомств.
Он подчеркнул, что любая новая форма поддержки должна способствовать не просто сохранению бизнес-моделей, а устойчивости всей цепочки — от банков до дольщиков и региональных бюджетов. Именно от того, насколько качественно будет выстроена траектория выхода из текущей ситуации, зависит долгосрочная устойчивость отрасли. Эксперт также призвал избегать повторения сценариев прошлого, когда резкое сокращение спроса и долговые проблемы приводили к долгостроям и подрыву доверия дольщиков.
По его мнению, всем участникам рынка — от федерального уровня до региональных застройщиков — необходимо работать над комплексной дорожной картой, которая учитывает банковские модели, потенциал господдержки и реальные доходы населения. Только сбалансированная стратегия позволит сохранить темпы строительства и роль отрасли как драйвера экономики даже при росте долговой нагрузки и снижении рентабельности девелоперов.
